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关于房地产税的闲聊

詹姆
2021年11月1日
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近期房地产税的相关信息比较火热，书房里询问的朋友也多。但由于老唐不懂地产，其实没什么有价值的观点值得分享给大家。
今天捞几篇旧文，供大家一乐。算资料收录，也算是对反复追问的朋友做个回复吧关于房地产税的闲聊
宏观的幽默之~房地产税实时版
发表于2021年10月24日19:41
昨天，人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。很多朋友问该消息的影响，我说该授权只是证实了我前面说的【房地产税必然开征】的判断，具体影响还是等专家解读，我研究不够，不敢乱说关于房地产税的闲聊
但追问的朋友依然非常多，我一时兴起，给个戏说版吧，可以作为《宏观的幽默》一文的实时版关于房地产税的闲聊
如果明天地产股暴跌，那是因为：房地产税推出，属于行业重大利空。
税收严重增加房产持有成本，直接打击居民购房积极性，迫使部分二手房涌出抛售，对房地产企业未来销售形成巨大压力。
如果明天地产股大涨，那是因为：授权国务院在部分地区试点，属于行业重大利好。
它说明了房地产税的立法工作至少要等待五年试点后的经验总结，五年内不会立法，不会在全国大面积实施。该消息拆除了一直悬在房地产行业头上的重磅炸弹。
如果地产股小幅震荡，那是因为：房地产税改革，在行业预料之中。
试点已在上海重庆实施多年，此次只是谨慎扩大试点城市，对行业影响有限。市场仍在等待试点细则出台。
结论就是：不管啥情况，都可以写一篇有理有据的文章，既可以填补部分人的阅读需求，也可以换网络点击、换媒体稿费——除了对投资没有任何用处以及有点浪费时间之外，也没有什么别的坏处关于房地产税的闲聊
另外，其实十几年前房地产税就曾以物业税的名称，被媒体热炒过几轮。
当时，老唐曾在网上发表过两篇很粗糙的思考。其中有部分内容在十二年后的今天看，变化不大。我原文拷贝过来，一字未改。
阅读时请一定注意：两篇文章都是十二年前的「过期」文章，标题下的时间就是文章发表的时间；文中谈到的“物业税”，就是今天热议的“房地产税”。
又见物业税！
2009-05-26 13:27:22 
物业税上一次被炒得火热是在2007年，那正是一个房地产市场异常火爆的时间。时隔两年后，物业税终于出现在国务院正式文件中了。 
5.19日，国务院批准了发改委起草的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。 
文中这样谈到物业税：【深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）】。这项波及面极大的税种，距离大家越来越近了。 
必须明确的是，物业税不是什么新东西。只是将当前开发商购地开发时，必须一次性缴纳的各种税费打包，而后安排在房子持有过程中分次缴纳而已。当然，所谓开发商一次性缴纳，实际上也就意味着购房人一次性缴纳了。 
缴纳方式的改变当然会带来很多改变。 
首先，降低房地产开发的门槛。一次性支付的税和费的减少，会显著降低房地产开发的启动资金，从而使更多的资金有能力进入房地产开发行业。
其次，降低房屋购买时的名义价格。将一次性缴纳的税费改为分多次缴纳，必然会降低购买时的名义价格，降低购买难度。使更多的人有能力加入到购房大军中来。 
其三：持有房屋的日常成本毫无疑问会增加。持有多一套商品房，就意味着多交一份物业税。这对投资性购房者将产生一定的压力。 
其四：可能会提高市场租金。市场租金将会由房屋租金加上物业税构成。
……
然而，物业税的影响究竟有多大？是影响房价向上或是向下？就目前而言，依然没有答案。
因为我们无从知道两点核心：1.哪些税和那些费捆绑起来构成物业税？2.税率是多高？ 
这也是今年财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部要负责研究的问题。
需要注意的是，《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，提到将要增加的三个税种时，运用的是不同的词句。 
对资源税是【研究制订并择机出台资源税改革方案】。针对环境税和物业税是【加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税】。 
老唐理解，这不同的表达是说，资源税的改革方案将于2009年内制订完毕，并择机出台。（惯例上，可能会从2010年的某个节日开始实施） 
而对于环境税和物业税，2009年仅仅是研究阶段，制订方案的时间暂时还不能定下来。当然，距离实施的时间就更加久远了。 
老唐在07年10月的一篇博文中推断【大胆预计：成都市要想实施物业税至少得等到2010年】。
如此看来，说2010年依然是预测早了。以目前文件说法来看，2011年是最快的节奏了。 
难是可以预计的。物业税方案是一个牵扯到中央和地方利益的大手术。仅以下几个难题就需要大智慧来协调，需要高级别来实施。 
1. 究竟用哪些税和费捆绑起来构成物业税？国税是否参与分账？分多大比例？ 
我国目前房地产开发涉及税种繁多：涉及土地使用的税收：包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；
涉及建设中的税收：包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加；
涉及企业所得的：所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；
涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税；
其他产生合约的印花税等税收……
这些税收有些属于国税、有些属于地税。究竟将哪些税种和费用合并，构成物业税？这其中每一个税种后面都链接着一个庞大的利益部门。 
2.是否需要将土地出让金纳入物业税中？如果不纳入，显然其他税费总量很小、影响很小，物业税出台意义不大。 
3.如果包含土地出让金。将土地出让金作为第二财政的地方政府，如何平衡收支？ 
4. 地方政府是否可以用未来的物业税收入为抵押发债或向银行借贷？
5. 如果包含土地出让金。地方政府在城市化进程中，征收农民土地的应付款项，如何保障？
6. 如果包含土地出让金，如何防止当届地方政府抢在方案实施前突击卖地？
7. 如果包含土地出让金。已经缴纳过这些税费的现有商品房和工业用地，显然不能按照新方案重复缴纳物业税。那么现有房屋和土地如何处理：是不交或是少交？
8. 物业税的特点是动态的，是按照持有物业的价值缴纳一定比例的税收。这势必会带来一个问题：物业价值由谁认定？以什么标准认定？多长时间认定一次？
如果由政府机构认定物业价值，很难预防物业税成为地方政府随意掠夺民众资产的工具。而参考市场交易价格或者评估价格，有可能会鼓励各类弄虚作假。 
这每一个问题，都牵涉到许多团体或个人的切身利益。解决好，可能成为中国房地产市场健康发展的一味良药。解决的不好，不光经济，甚至社会的稳定都会出现问题。 
相信这方案的研究不是今年内能完成的。物业税出台，最快也是2011年以后的事情了。
如果有朋友了解，其他国家如何解决以上问题的，请不吝赐教。也欢迎朋友们就以上问题提出自己的解决方法。
物业税难题
2009-05-31 14:48:17 
以为物业税出台能够帮助民众买房减负，是天真的想法。古今中外，对任何经营活动征税，都是政府对买卖双方的抽头——无一例外。
至于谁来负担这个抽头，只不过是个朝三暮四的数字游戏而已。增加一份抽头，说买方会减低负担，无疑于白日梦呓。 
税收会压制供应，或者压制需求。压制供应，可能造成价格上升；压制需求，可能造成价格下降。
但即使是压制需求，也不是帮助买者——如果对持有电脑课重税，导致购买电脑需求降低，是帮助了意图拥有电脑的人？不是吧！ 
任何商品，希望降低购买难度，正确的做法是鼓励供应，而不是相反。永远明白一个原则，税收只不过是政府增加收入的手段，其他一切合理性及必要性的论证，无外乎使这行为“显得”正当和必要。 
当然，政府拿钱去了以后，会怎么花？是否对国民有好处？那是另外一个话题，与物业税对购房的影响无关。 
物业税方案，面临着很多难题。考虑这些难题之前，先要理清楚未来的物业税将包含着些什么内容？ 
现行房地产行业的税收中，土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税和耕地占用税——这五大税种全部或部分合并进物业税，应该很简单。
税额和归属都很明确，国地税换个名目分账即可。如果仅仅这样，物业税方案也就成了改猫为咪的文字游戏了。
物业税的核心意义在于：政府将长久的、稳定的、持续的分享房产增值和土地增值的收益部分。 
如果我们认同这个核心，那么有三点衍生含义是必须要清楚的：1.物业税将包含土地价值；2. 长期来看，政府对你的房产估值预期是价值向上的；3.必须要有市场公认的公允价值或配套的评估。 
前两点是一个意思，应该容易理解。如果不包含土地价值，房子是每年折旧的，其价值是逐年降低的——了解旧城改造的应该知道：地块上面有一栋楼的话，出售价格可能会低于没有这栋楼。 
若预期价值是逐年降低，政府绝不会大费周折的将原本一次性征收的费用，分摊到几十年去——双鸟在林，不如一鸟在手——更何况，政府最清楚今日钱大过明日钱。 
如果物业税必须要包含土地价值，那么现今的土地出让模式就必须要修改。 
第一个难题现身了。现在的土地实行招拍挂模式，地产商通过出价购买土地进行开发。如果取消地产商出价购买土地，那么土地归谁开发？
重新回到政府划拨土地吗？那岂不是历史的重大倒退？划拨土地模式下，开发商拿地只能通过取悦权力来实现。那些曾经触目惊心的寻租故事历历在目。 
怎么拿地也许不是最重要的。更重要的问题是，购房者需要每年缴纳的、物业总值中的土地价值部分如何确定？ 
目前，由开发商出钱购地开发，开发商需要考虑可能的市场销售价格，然后倒推成本，从而确定市场能接受的地价上限。 
如果修改为不用开发商出钱购地了，地价如何就不属于开发商承担和考虑的范围了。房屋脚下这块地，如何确定其市场价值呢？由政府说了算吗？政府显然有一万种理由高估土地值增加税收。 
至于政府是依据什么，去判断房产总值趋势向上，老唐不知道。但老唐知道，只有预期房产总值的趋势向上，物业税才会开征。
当然，也许政府预期也有错的时候。不过，老唐还是愿意赌政府赢面大——他们会想办法的，有权力、有资源、有脑花、有经费。 
物业税包含土地价值还有一个意外的作用，可以化解小产权房的问题。众所周知，小产权的核心特点是便宜。便宜的核心原因是房屋含地价较低——农民不甘心看政府大手笔收钱，也想分一杯羹，愿意收远低于政府的地价。 
如果物业税方案规定，销售给本集体内部村民以外的房屋（小产权），同样征收物业税。这税收，或许返还一部分给拥有土地的集体或农民。
集体或农民不会反对的，本就是意外之财。买房的人没有能力反对的——你非法买房，不拆你已经法外开恩。这样，小产权对商品房的冲击（核心是对国有土地的冲击）就化解了。 
评估的问题是个老大难问题。现在全国城市住房应该至少会有一亿五千套左右（建设部公布我国人均住房面积28平米，城镇人口按照最低值5亿估算，一套住房平均按照90平米估算）。谁来评估？ 
全国目前房地产估价师据说不超过三万人。如果靠他们，意味着一位评估师平均要对5000套住房进行评估（每一套的地段、朝向、楼层、装修、新旧都不同）每天评估三套，一年365天不休息，也要四年半才做得完。一个循环做完，前面的都需要重新评估了——呵呵。 
如果再考虑上数目不详的商业地产，一定是个天文数字式的工作量。（有闲心和兴趣的，考个证吧！也许，房地产评估师会成为一个走俏的职业！呵呵。） 
更头痛的是，这评估的公信力如何保证？老唐自私，愿意付出些金钱，想出些办法让自己的房产评估值降低的。很多人会这样做。
评估公信力如何保证？更可怕的是，如果你买房子的时候，评估值是一百万，几年过后，政府“客观而科学”的评估你的房子价值一千万，需按照一千万纳税，你怎么办？是享受千万富翁的身份，还是接受被赶出去的结局？ 
还有更难的难题。征税，你得搞清楚全国每套房子是谁的吧？这问题貌似简单，只需要看看房管局的电脑数据就好。
问题是，只要想想：很多官员拥有多套房屋，很多投资客拥有多套房屋，很多房产的名义拥有者可能还在幼儿园，很多投资客买的房子不在户口所在地…… 
我们就能够想象，搞清楚一套房的房主，并找到他（她）来缴税是件多么困难的事情！ 
老唐可以肯定城镇公务员应该都有住房，领导们（大）部分会有不止一套住房——也许偏激了——他们有动力让这些数据大白于天下吗？
真查起来，不排除很多房子会从文件上变成【不存在】——没有产权证资料，没有过销售记录——犹如盗贼常会从某领导家中，盗走【领导家不存在】的珠宝和现金。 
就算搞清楚了所有房屋的户主，至少还有五大难题等着方案设计者。 
1.方案实施前，已经全款缴付过40~70年土地出让金的房屋，是期满以后开始缴纳物业税，还是现在开始征收？
如果期满后开始缴纳，会不会引发抢购潮，从而使现房价格暴涨呢？如果现在就征收，以前的土地出让金是退还是折算为物业税预缴呢？按什么标准退或者折算呢？土地的增值部分如何估值呢？ 
2.是所有房屋都需要缴纳，还是类似于个税一样，有一个起征点呢？如果是所有房屋都需要缴纳，低收入人群拥有住房的梦想会更加遥远，社会负担会大大增加，大面积的不满情绪也是政府要考虑面对的。 
3.如果设计一个起征点，是按套算？还是按人均面积算？投资客的对策看得见：让家庭中每人名下分别拥有房屋；祖孙三代即使住在一起，却各自拥有一套房屋；老人及年轻人都可实施假离婚；利用农村长辈或亲戚身份买房；收购身份证并公证委托后购房；多多注册公司购房；尽可能在不同城市购房投资；尽可能抢购市中心住房投资（一套住房尽可能满足低人均面积，高市场价值）…… 
4.如果按照人均住房面积并参照房产价值设计起征点。那么城市中心原住民，祖屋破旧却价值昂贵，如何处理？城市扩张过程中，按照人均数十平方获得安置房的原农民，如何征收？空巢老人或者鳏寡老人，又如何征收？ 
5.按照什么程序征收？是税务部门上门征收，还是采取主动报税？税务部门上门征收，可以肯定我们的税务部门还要大大的扩编——很多小区交了房以后数年，物业公司都找不到业主收取物业费——清水房不担心你进入，不担心你拆，也不担心你搬走。采取主动报税，个人所得税是先例——我就不报，你找得到我？ 
经过对这些难题的推敲，老唐前日在【又见物业税】一文中推测【物业税出台，最快也是2011年以后的事情】完全可以再推后。
基本判断，物业税方案赶不及提交2013年的十二届全国人大审议了。期望短期内买到不含地价的房屋，不太现实。
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